โปะบ้านเดือนละเท่าไร หมดเร็วขึ้นกี่ปี? ตัวเลขจริงพร้อมวิธีคิดดอกเบี้ยบ้านแบบลดต้นลดดอก

หลายคนผ่อนบ้านมาหลายปีแล้วแปลกใจว่า "ทำไมเงินต้นลดน้อยจัง" คำตอบอยู่ที่วิธีคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก และนี่ก็เป็นเหตุผลที่การ โปะบ้าน ได้ผลมากกว่าที่คิด

ดอกเบี้ยบ้านคิดยังไง

ธนาคารคิดดอกเบี้ยจาก ยอดหนี้ที่เหลืออยู่ ทุกเดือน

ดอกเบี้ยเดือนนี้ = ยอดหนี้คงเหลือ × อัตราดอกเบี้ยต่อปี ÷ 12
เงินต้นที่ลดลง = ค่างวด − ดอกเบี้ยเดือนนี้

ตัวอย่าง: กู้ 3,000,000 บาท ดอกเบี้ย 6% ต่อปี 30 ปี ค่างวดเดือนละ 17,986.52 บาท (ใน Excel ใช้ =PMT(6%/12,360,-3000000))

งวดแรก ดอกเบี้ย = 3,000,000 × 6% ÷ 12 = 15,000 บาท หมายความว่าจ่ายไป 17,987 บาท แต่ไปตัดเงินต้นแค่ราว 2,987 บาท หรือ 83% ของค่างวดเป็นดอกเบี้ย ถ้าผ่อนครบ 30 ปีจะจ่ายดอกเบี้ยรวมราว 3.48 ล้านบาท มากกว่ายอดที่กู้เสียอีก

โปะแล้วเกิดอะไรขึ้น

เงินที่จ่ายเกินค่างวด ไปตัดเงินต้นทั้งหมด ยอดหนี้จึงลดเร็วขึ้น ดอกเบี้ยเดือนถัดไปก็ลดลง และเงินต้นส่วนที่ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยแล้วจะทบไปเรื่อย ๆ จนจบสัญญา

ถ้าโปะเพิ่มทุกเดือน (กู้ 3 ล้าน ดอก 6% 30 ปี)

โปะเพิ่ม/เดือน	ผ่อนหมดใน	เร็วขึ้น	ประหยัดดอกเบี้ย
0	30 ปี	–	–
1,000	26 ปี 1 เดือน	~4 ปี	533,464
2,000	23 ปี 3 เดือน	~6.8 ปี	911,734
5,000	17 ปี 8 เดือน	~12.3 ปี	1,602,950
10,000	12 ปี 10 เดือน	~17.2 ปี	2,166,735

โปะแค่เดือนละ 1,000 บาท (รวมทั้งหมดไม่ถึง 320,000 บาท) แต่ประหยัดดอกเบี้ยได้กว่า 5 แสนบาท

ทำไมควรโปะ "ช่วงแรก"

ลองเทียบการโปะก้อนเดียว 100,000 บาท

โปะ 100,000 ตอน	หมดเร็วขึ้น	ประหยัดดอกเบี้ย
สิ้นปีที่ 1	29 งวด	428,056
สิ้นปีที่ 10	17 งวด	217,445

เงินก้อนเดียวกัน โปะเร็วกว่าประหยัดได้ เกือบ 2 เท่า เพราะช่วงแรกยอดหนี้ยังสูง ดอกเบี้ยที่ตัดออกไปจึงมากกว่า

ก่อนโปะ เช็ก 4 เรื่องนี้

1. ค่าปรับไถ่ถอนหรือชำระก่อนกำหนด หลายสัญญามีค่าปรับถ้าปิดหนี้ทั้งก้อนภายในช่วงปีแรก ๆ (มักเป็น 3 ปีแรก) แต่การโปะบางส่วนมักไม่ถูกปรับ อ่านสัญญาหรือถามธนาคารให้ชัด
2. โปะแล้วลดอะไร บางธนาคารลดระยะเวลาผ่อน (ค่างวดเท่าเดิม) บางธนาคารลดค่างวด การลดระยะเวลาผ่อนจะประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่า
3. เงินสำรองฉุกเฉิน ควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 3–6 เดือนของรายจ่ายก่อน เพราะเงินที่โปะไปแล้วถอนคืนไม่ได้
4. หนี้ดอกแพงกว่า ถ้ายังมีหนี้บัตรเครดิตหรือสินเชื่อบุคคล ควรปิดหนี้พวกนั้นก่อน เพราะดอกเบี้ยสูงกว่าบ้านหลายเท่า

ทางเลือกคู่กัน: รีไฟแนนซ์

ดอกเบี้ยบ้านส่วนใหญ่ต่ำในช่วงแรก (มักเป็น 3 ปี) แล้วลอยตัวขึ้นตาม MRR หลังหมดช่วงนั้น การรีไฟแนนซ์หรือขอลดดอกเบี้ย (Retention) กับธนาคารเดิมทำคู่กับการโปะได้ ลองเอาอัตราใหม่ไปใส่เครื่องคำนวณเพื่อเทียบตัวเลข อย่าลืมรวมค่าประเมิน ค่าจดจำนอง และค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

ลองคำนวณของคุณเอง ฟรี

• บนเว็บ ไม่ต้องสมัคร: เครื่องคำนวณผ่อนบ้าน / ผ่อนรถ ใส่ยอดกู้ ดอกเบี้ย ระยะเวลา และยอดโปะ เห็นทันทีว่าหมดเร็วขึ้นกี่งวดและประหยัดได้เท่าไร พร้อมกราฟและตารางผ่อน
• ไฟล์ Excel: คำนวณผ่อนบ้าน / รถ / สินเชื่อ พร้อมตารางผ่อน ดาวน์โหลดฟรี มีตารางผ่อน 480 งวด และจำลองการโปะ

ตัวเลขในบทความคำนวณด้วยดอกเบี้ยคงที่ 6% ตลอดสัญญาเพื่อให้เห็นภาพ ดอกเบี้ยจริงลอยตัวได้ และบางธนาคารคิดดอกเบี้ยตามจำนวนวัน ตัวเลขจริงจึงต่างเล็กน้อย

เรื่องที่เกี่ยวข้อง: มีหนี้หลายก้อน ควรปิดก้อนไหนก่อน